10月25日，共谋构酒腾龙酒店及度假村、发展瑞士酒店管理大学MBA案例中心、新动下重STR公司在成都腾龙瑞华酒店联合举办了“共谋发展新动能、周期逆周期下重构酒店资产管理策略”研讨会，店资旨在通过深入交流与探讨，产管为酒店行业在逆周期环境下的理策略资产管理和运营提供新的思路与解决方案，助力行业实现可持续发展。共谋构酒
“三效”指标引领酒店资管与运营转型
在全球经济复苏步伐放缓的发展大背景下，酒店行业面临着前所未有的新动下重挑战。浩华管理顾问公司副董事刘桂彤认为，周期面对当前复杂的店资市场环境，酒店业必须通过科学合理的产管管理手段来应对各种不确定性。
刘桂彤认为，理策略过去十年里，共谋构酒由于地产驱动下的供应过剩，酒店行业整体平均每间房收益并未显著增长。2023年的市场增长主要受到休闲度假需求的驱动，而商务需求则相对疲软。此外，酒店餐饮收入仍未恢复到2019年的水平，总收入同样未能达到历史峰值。为此，刘桂彤提出“人效、能效、坪效”作为提升酒店运营效率的关键指标，强调通过优化人员配置、提升能源利用效率以及合理规划每平方米使用面积来实现降本增效。这一系列举措旨在重塑酒店资产管理与运营效率，帮助酒店业克服当前困境。
业主与管理方合作机制的创新探索
在酒店业的运营实践中，如何在复杂多变的市场环境中保持竞争力是所有业主都需要思考的问题。兴城人居集团人居旅游酒店公司副总经理、成都盛美利亚酒店业主代表杨溢认为，实现酒店运营的高效和稳健，需要业主与管理方之间形成紧密的合作关系。为了实现共赢，需要探索改变传统管理模式，将人员工资与业绩考核挂钩，确保酒店业绩不偏离目标。他还强调了业主方在酒店运营初期的支持至关重要，并提出了总经理背景调查、部门负责人管理以及严格的成本控制等具体措施，旨在通过精细化管理提升酒店的整体运营水平。
法律视角下的酒店资产管理与合作模式
酒店资产管理中，业主与管理公司需建立互信关系，通过合理的合同模式和核心控制机制，共同应对常见问题并遵守相关法律要点，以实现资产的高效管理与增值。上海中联律师事务所高级合伙人温玉婷律师建议在合同谈判前，双方应当充分了解合作细节，预留足够的时间进行协商，并聘请专业人士参与其中，通过专业细致的法律服务，可以有效促进酒店行业的健康发展。
此外，温玉婷还探讨了酒店经营中的委托管理和特许经营模式，并强调了合同谈判的重要性。在合作过程中，应明确双方的权利义务，并制定相应的管理制度，确保酒店运营的合规性和高效性。
存量时代下的酒店资产管理与改造策略
在当今竞争激烈的商业地产市场中，如何有效地利用存量资产，提升资产回报率，成为业界关注的重点之一。腾龙酒店设计研究副院长王志勇在研讨会上指出，中国重资产投资持有的酒店市场总存量巨大，高端物业占据主导地位，但年资产回报率远低于国际标准。资产证券化尚处于起步阶段，资产管理需求巨大。政府鼓励盘活存量资产，市场端翻牌项目逐渐增多，但高星级酒店退出机制缺失，投融资渠道单一，缺乏优秀资产管理团队和完善的退出机制。
腾龙酒店管理的核心优势在于其贯穿“投资、融资、建设、管理、退出”全生命周期的一体化服务，更了解投资方和业主方，让投资回报的出发点更明确。针对存量资产改造，王志勇强调了设计师和运营团队的重要性。设计师需具备高水平的设计能力和运营理解，打造关键场景和亮点；运营团队需有清晰的运营模式认知，紧扣定位目标和消费趋势，并留出可变经营空间。此外，成本控制至关重要，需明确预算范围，制定清晰设计任务书，优化选材和方案，关注政策影响造价的因素，做好计划管控和隐蔽工程协调，重视运营在改造中的作用。
在挑战中寻找机遇
根据STR北亚区总监刘博的数据分析，从疫情后至2024年10月期间，中国酒店业的整体复苏仍显乏力。尽管奢华和超高端酒店入住率表现较好，但平均房价有所下降。周内数据显示，周三和周四的入住率有所增长，但周六等其他日期表现不佳；平均房价虽每日皆有下降，但周三和周四的降幅较小。主要城市如北京、深圳、上海和沈阳的入住率略有上升。然而，多数城市的平均房价表现不佳，仅沈阳、合肥和广州维持稳定。川渝地区中，四川平均房价增长2%，成都复苏平稳，重庆房价则下降9%。预计到2026年，行业才能全面恢复至2019年的水平，但不排除经济政策刺激带来的变化。在这一过程中，酒店业需在挑战中寻找新的机遇，以创新驱动发展。
合力达成绩效共识
在酒店资产管理中，精准的市场洞察和策略调整是成功的关键。瑞士酒店管理大学MBA案例中心主任姜亦群指出，尽管当前资本仍在活跃交易，行业充满希望，但新酒店入市应采取房价优先策略，随后依次考虑品质、收益与竞争；成熟酒店可参照单房造价的千分之一设定基准房价，通过提升服务质量来支撑房价。以雅特兰蒂斯酒店为例，其强劲的现金流源于高房价策略，预示中国酒店房价未来有上涨空间；同时，高端酒店餐饮策略需区分激进、平衡与收敛三种模式，并与管理公司密切合作，确保策略有效实施。
在本次研讨会中，由腾龙酒店及度假村发展中心副总经理赵亚军主持，以“酒店开发筹建新动能”主题圆桌，与会者从酒店投资现状、创新合作模式、财务指标分析以及业主核心诉求等多个维度展开了深入讨论。
财务指标分析方面，业主转型进入酒店领域时需深入分析各项财务指标。国有企业在投资酒店时不仅关注运营层面的指标，还会考虑融资空间和资产价值等因素。万科西南区域经营业务中心酒店业务总经理彭虹霞则强调经营能力的重要性，用GOP（营业毛利润）作为评估酒店管理团队绩效的一个重要指标。
四川能投邛海麓镇公司董事庄振西分享了九寨沟等传统旅游目的地在今年国庆期间的市场表现，指出收入和平均房价均出现较大幅度下滑。对此，庄振西建议度假酒店应依据市场需求动态调整经营策略，挖掘自身特色并与周边区域联动，以增强吸引力并提高收益。
原野中国创始人蔡盛佳带来了关于目的地酒店的独特见解，他认为传统酒店如同商业片，而目的地或度假酒店则需用文艺片的视角去打造，突出其独特性和文化内涵。此外，他还提到非标度假项目面临的实际运营挑战，包括环境适应、服务流程设计及资源供应等问题，并强调应将当地文化和乡村振兴理念融入其中，以提供与众不同的宾客体验。
赵亚军指出，目前中国高端酒店市场主要采用的是全权委托管理和特许经营模式等传统轻资产合作方式。然而，随着酒店业主的专业化程度不断提高以及高端酒店管理公司之间的竞争日益激烈，加上中国高端酒店项目中多数由国有或地方政府平台公司担任业主的特殊背景，市场上对于更加多元化、定制化和灵活的合作模式的需求正在逐渐显现。
这包括但不限于成为区域合伙人、与第三方管理公司建立战略合作关系、成立轻资产的合资品牌或管理公司、为业主孵化新品牌、采取软品牌合作形式来实现管理公司与业主品牌的双重展示、实施管理费用的绩效挂钩机制以及探索流量合作等非传统合作路径等。作为管理公司，应根据自身的长期发展规划，针对不同项目的特性和业主的具体需求，主动适应并创新这些新兴的合作模式。
我们相信，在逆周期背景下，通过重构资产管理策略与创新合作模式，酒店行业正朝着更加健康可持续的方向迈进，共同迎接未来发展的新机遇与挑战。
